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Comercialización Inmobiliaria

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EL CREDITO HIPOTECARIO

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CREDITO HIPOTECARIO

El Crédito Hipotecario es un préstamo destinado a la compra de una casa o departamento. Existen diferentes tipos de préstamos hipotecarios y cada uno con sus propios beneficios y requisitos, sin embargo los bancos solicitan casi los mismos requisitos.

A continuación te detallamos los pasos a seguir para solicitar tu Crédito Hipotecario:

 

  1. Ingresa tu solicitud

Si ya elegiste la casa o departamento que deseas comprar, el siguiente paso es presentar tú file hipotecario, el cual consiste principalmente de los siguientes documentos:

 

  1. Documentos del inmueble y del vendedor
  • Para los proyectos financiados por el mismo banco: no es necesario que presentes documentación del inmueble ya que los bancos cuentan con toda la información requerida.
  • Para los proyectos financiados por otros bancos: Estos documentos son necesarios para realizar el estudio de títulos preliminar del inmueble e iniciar las coordinaciones de tasación. En caso solicites un crédito para un inmueble en proyecto (en planos o en construcción), la documentación inmobiliaria es aquella referida al terreno matriz (predio en que se construye tu futuro inmueble). Ten en cuenta que dicha documentación solo es requerida cuando el inmueble que deseas adquirir es parte de un proyecto financiado por otro banco o por el propio constructor:
  • Copia simple de HR (Hoja Resumen) y PU (Predio Urbano) para el año en curso. Ambos formatos son parte de la Declaración Jurada de Autoavalúo que otorga cada municipio y que envía a principios de año a cada propietario para el pago de sus arbitrios municipales y de su impuesto predial.
  • Copia simple del Testimonio de Escritura Pública. Comúnmente llamado “Título de propiedad”, este documento es proporcionado por el vendedor del inmueble (es necesario para constatar que el vendedor del inmueble es el propietario del mismo).
  • Documentos del vendedor del inmueble. Copia simple del DNI vigente, si el vendedor es ciudadano peruano, o Carné de Extranjería (no tarjeta de extranjería) si es extranjero. En cambio, si el vendedor es una persona jurídica, se requiere copia simple del testimonio de constitución social y de los representantes de la empresa debidamente inscritos, así como original de la vigencia de poderes de los representantes de la empresa con una antigüedad no mayor a 30 días de expedida por los Registros Públicos.
  • No olvides que la minuta de compra/venta del inmueble que estás adquiriendo debe detallar la fecha de entrega del departamento o casa que has pactado con el vendedor. Esta minuta la redacta el vendedor del Proyecto Inmobiliario que estás comprando y será firmada por ti y por él.
  • No olvides que la minuta de compra/venta del inmueble que estás adquiriendo debe detallar la fecha de entrega del departamento o casa que has pactado con el vendedor. Esta minuta la redacta el vendedor del Proyecto Inmobiliario que estás comprando y será firmada por ti y por él.
  • Si vas a adquirir un inmueble, pero dejarás otro en garantía, todos los documentos inmobiliarios deberán ser sobre la garantía que efectivamente dejarás en el Banco. Si la garantía que utilizarás no corresponde a un proyecto del mismo Banco, deberás adjuntar la documentación de acuerdo al tipo de inmueble correspondiente (Bien Terminado o Terreno / Proyecto Financiado por otro Banco).

 

  1. Documentos y requisitos personales del comprador
  • Tu documento de identidad. Copia simple de tu Documento Oficial de Identidad vigente (DNI o Carné de Extranjería) y el de tu cónyuge.
  • Una cuenta abierta a tu nombre en el banco donde solicitas el credito. En cualquiera de sus modalidades, con tal que mantenga un saldo disponible mínimo de US$ 95 o de S/. 275, pues a esa cuenta se cargarán el costo de la tasación y el Impuesto a las Transacciones Financieras (ITF) respectivo (Estos costos son el promedio del mercado)
  • Documentación de sustento de ingresos. 
    • Si tus ingresos son fijos debes presentar copia simple de las 2 últimas boletas de pago.
    • De contar con ingresos variables, tienes que presentar las 4 últimas boletas de pago.
    • Tener una Antigüedad laboral de 1 año, si has cambiado de centro de trabajo dentro de los 12 meses anteriores a la presentación de tu solicitud de crédito, necesitas, presentar además las últimas boletas de pago o la liquidación por tiempo de servicios de tu trabajo anterior. Considera que el tiempo de tránsito entre tu empleo previo y el actual debe ser como máximo 1 mes.
  • Formularios del Fondo Mi Vivienda: Solo para los Créditos Mi Vivienda.
  • Declaración Jurada: Manifestando tener o no vivienda.

 

2.Aprobación de tu Crédito Hipotecario

Una vez que tu solicitud ingresa al Área de Operaciones de tu Banco, un Analista de Créditos evalúa tu documentación. Si todo está conforme, te enviaran un email con la aprobación de tu crédito y si existe algún problema, los bancos tienden a darte alternativas de solución.

 

3.Gestión legal e inmobiliaria

Con tu crédito aprobado Tu Banco te asignará un Gestor Hipotecario experto en temas legales e inmobiliarios quien te ayudará con todas las coordinaciones correspondientes hasta el desembolso de tu crédito. Durante esta etapa el Gestor Hipotecario coordinará:

 

  • Estudio externo de títulos: 

Permite comprobar que tu futuro inmueble está libre de inconvenientes como: hipotecas, embargos, demandas, y que esté correctamente inscrito en SUNARP, entre otros. Así podrás comprobar que la propiedad no tiene ningún problema legal.

 

  • Tasación del inmueble: 

Determina el valor aproximado de la vivienda que deseas adquirir, esto con el fin de calcular el financiamiento máximo al que podrás acceder. En Lima el costo de la tasación es de US$ 95 para créditos hipotecarios regulares y $50 para créditos MiVivienda.* 

Para realizar este pago deberás contar con un saldo mínimo de US$ 95 en la cuenta que el Banco te indico apertures y de donde se debitará el costo de la tasación así como el pago del ITF (Impuesto a las Transacciones Financieras), el cual representa el 0.005% del valor del crédito hipotecario.

 

  • Evaluación de seguro de inmueble: 

Permite proteger tu inmueble de eventuales siniestros o daños. El costo mensual del seguro varía por el tipo de crédito e inmueble a adquirir: 

Crédito hipotecario regular (Casa): 0.021% del valor de reconstrucción (según tasación)
Crédito hipotecario regular (Departamento): 0.021% del valor comercial (según tasación)
Crédito MiVivienda: 0.0255% del valor de venta del inmueble

 

  • Evaluación de seguro de desgravamen**: 

Garantiza la cancelación de la deuda en caso de muerte natural o accidental e invalidez total o permanente por accidente o enfermedad de quien solicitó el crédito. El costo mensual del seguro varía según el estado civil del asegurado:

Crédito hipotecario regular (Individual): 0.021% del saldo deudor del crédito hipotecario
Crédito hipotecario regular (Mancomunado): 0.051% del saldo deudor del crédito hipotecario
Crédito MiVivienda (Individual): 0.039% del saldo deudor del crédito hipotecario
Crédito MiVivienda (Mancomunado): 0.070% del saldo deudor del crédito hipotecario

 

(*) Montos referenciales.
(**)Declaración de salud y exámenes médicos: Si tu nivel de deuda hipotecaria es superior a los US$ 150,000, deberás llenar una declaración de salud. Y si es superior a US$ 250,000, deberás realizar algunos exámenes médicos, según indique la empresa aseguradora.

 

4.Firma del Contrato Hipotecario

Luego de ello, tendrás que presentar la minuta de compra-venta, documento mediante el cual las partes involucradas, es decir, tú y el vendedor del inmueble, pactan la transferencia de dicha propiedad. El Banco no tiene ninguna participación en este acuerdo.*

Después de cumplir todos los pasos anteriores, tu gestor coordinará contigo la suscripción del contrato hipotecario. El Banco se encarga de elaborarlo y pactara la fecha y la hora en que firmarás el documento en una notaría.

(*) Para los créditos MiVivienda, la documentación también se debe enviar a la Corporación Financiera de Desarrollo (COFIDE) para su evaluación y aprobación.

 

En esta etapa se generan gastos notariales que deberás pagar directamente a la notaría para formalizar la compra-venta del inmueble y el desembolso del crédito del Banco. Son aproximadamente S/. 580 para créditos hipotecarios regulares y S/. 380 para créditos hipotecarios Mivivienda. 

Por otro lado, la compra-venta de un inmueble genera impuestos que el comprador y el vendedor deberán pagar antes de pasar al paso 5 (firma de la escritura pública):

 

Impuestos al Comprador

  • Impuesto de alcabala: 

Es un impuesto a la compra y venta de inmuebles y su costo es el 3% del precio de la venta, menos 10 UIT, están exonerados de este impuesto la primera veta de Inmuebles realizada por el constructor

 

 

5.Firma de Escritura Pública

Con el contrato firmado, el Banco emitirá el cheque de gerencia con el desembolso de tu crédito. Recuerda que debes contar con saldo suficiente en tu cuenta de ahorros en el Banco para asumir el costo del ITF (0.005% del monto del préstamo). Además, la notaría elaborará la escritura pública y tu gestor te contactará para que acudas a firmarla. Este documento lo firman tú, el Banco y el vendedor de la vivienda.

 

  1. Gastos registrales: 

En esta etapa se generan montos que deberás pagar directamente a la notaría para acreditar ante Registros Públicos la propiedad del inmueble:

Es un costo variable que comprende, en caso de Compra-venta de un inmueble: S/. 3.00 por cada S/. 1,000 del monto de la compra venta y en el caso de la hipoteca, el costo de S/. 1.50 nuevos soles por cada S/. 1,000 del monto de la hipoteca. En ambos casos, adicionalmente se aplica un pago de 0.81% de la UIT por derecho de calificación y 0.16% de la UIT por derecho de inscripción por cada unidad inmobiliaria, que corresponde a la calificación registral. A estos gastos registrales, la notaría sumará el monto correspondiente al bloqueo registral (0.81% de la UIT por derecho de calificación y 0.16% de la UIT por derecho de inscripción por cada partida registral). Los gastos registrales no pueden exceder 1 UIT por cada acto registral (la hipoteca y la compra-venta son considerados diferentes actos registrales). Si se presentan actos adicionales (como levantamiento de hipoteca) se deberá cancelar los derechos registrales correspondientes a cada acto. Para operaciones en dólares, el tipo de cambio utilizado será el que establece Registros Públicos.

 

Información obtenida de http://creditohipotecariobcp.com/

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